Cuestión civil entre viviendas, otros ordenamientos

EL JUZGADO

1. Se trata de una controversia relativa a las fugas de agua en un edificio de varios pisos. El demandante, que tenía el piso inmediatamente inferior al de propiedad de la demandada, se quejó de que el acusado había causado graves pérdidas de agua en su apartamento. El presente proceso se inició primero en el Tribunal de Distrito, que posteriormente fue trasladado al Tribunal Superior. Fondo del asunto

2. El demandante fue en todo momento el propietario registrado de la propiedad. Salvo por los períodos de tiempo durante el cual se mencionan a continuación el demandante y su familia no estaban allí.

3. La parte demandada es una sociedad constituida en aquel pais. En todos los momentos importantes, el acusado siguió con el negocio de las inversiones en propiedades de bienes y propiedades pertenecientes a numerosos clientes. La actividad de la empresa del demandado era el arrendamiento de propiedades para la devolución de los ingresos por alquiler. Una de las propiedades de la parte demandada es el piso inmediatamente superior al del demandante. Como se tratará más adelante, el piso afectado quedó vacante durante períodos considerables durante el tiempo en que las fugas de agua se dice que se han producido.

4. No se discute que el demandante y el demandado fueron en todo momento vinculados por las disposiciones de seguros.

5. El demandante se basó en las siguientes disposiciones: «Cada propietario de bienes en todo momento está obligado y deberá observar y cumplir las obligaciones, convenios, términos y condiciones establecidos en este Título y de cualquier Sub-Escritura relevante y el beneficio y la carga del mismo se adjuntará a todas las partes. Sección V, Cláusula 4: «Cada propietario de la finca deberá indemnizar a todos los propietarios de otros viviendas y ocupantes contra cualquier acción, procedimiento, reclamaciones y demandas de ningún tipo en relación con cualquier pérdida o daño a cualquier persona o bien causado por o como resultado de la acción o negligencia de propietario de los inmuebles, de los que cualquier ocupante de la vivienda o cualquier persona que utilice la vivienda con su consentimiento, expreso o implícito, o por o por medio o de cualquier manera, debido al desbordamiento de las aguas o el escape de vapores, humo o cualquier otra cosa de origen similar «. En la sección V, capítulo 5: «Cada propietario de la finca será responsable ante el Gerente y deberá indemnizar a todos los propietarios de otros bienes de los actos, omisiones e incumplimientos de los ocupantes de su vivienda y pagará todos los costos, cargos y gastos incurridos en la reparación o reparación de cualquier pérdida o daño causado por el acto, negligencia o incumplimiento de dicha persona … en el caso de pérdida o daño sufrido por los propietarios u ocupantes de otros bienes de cualquier parte de la finca para la que el Administrador no es responsable de tomar buenas o reparación, los costos de este tipo, comisiones y gastos junto con todos los demás daños y perjuicios exigibles por la ley podrá ser recuperada por la persona que haya sufrido los daños y perjuicios «.

6. El demandante se basó además en las siguientes disposiciones: «En la sección II, capítulo 8: «Cada propietario de una vivienda, en todo momento deberá observar y cumplir las obligaciones, convenios, términos y condiciones establecidos en este Título y el Sub-Director de la Escritura.» Sección V: «Cada propietario de la Sección quedará vinculado por y deberá observar y cumplir los pactos, disposiciones y restricciones contenidas en la Sección V de la Escritura Principal y en los pactos siguientes, disposiciones y restricciones: – ‘ Sección V, Cláusula 2: «Cada propietario deberá mantener la sección a su vivienda en buen estado a satisfacción del director y de tal forma que se evite cualquier pérdida, daño, perjuicio o molestia a los propietarios otra sección o sus ocupantes. Sección V, cláusula 25: «Ningún Propietario de vivienda deberá usar ni permitir que su vivienda sea utilizada para ningún propósito ilegal o inmoral, ni él las hará ni permitirá o padecer por cualquier acto o cosa que puede ser o convertirse en una molestia o fastidio o causar daños a los propietarios y ocupantes de la Sección de otros, por el momento. » Sección V, cláusula 26: «Cada propietario de una vivienda asumirá la plena responsabilidad por la conducta de los ocupantes de la vivienda y se asegurará de que cumplan con los pactos anteriores, las disposiciones y restricciones, como si ellos mismos eran un dueño de la vivienda. Si alguno de los ocupantes de la vivienda dejase de cumplir con cualquiera de estos pactos, disposiciones y restricciones, el Administrador tendrá plenos poderes para hacer cumplir mediante el uso de las facultades que le reconoce en la cláusula (12) de la sub-sección A de la Sección VI de este título como si el ocupante moroso fuera un propietario moroso. Sección V, cláusula 28: «Cada propietario de vivienda deberá indemnizar a todos los propietarios y ocupantes de otros viviendas contra cualquier acción, procedimiento, reclamaciones y demandas de ningún tipo en relación con cualquier pérdida o daño a cualquier persona o propiedad causado por o como resultado del acto o negligencia del dueño de dicho domicilio”.

7. El caso de la demandante se desprende de la declaración enmendada nuevamente de la reclamación y la declaración testimonial de Pedro Peña León con fecha del 23 de octubre de 2007.

8. Según el demandante, las fugas de agua fueron descubiertas por primera vez en torno a septiembre de 1995. El demandante se quejó a la sociedad de gestión, a saber, pero continuó el problema de fugas de agua. El asunto fue manejado inicialmente por el demandante. Después de su regreso a la vivienda notó manchas de agua en el baño. Además de hacer más quejas a la Sociedad Gestora.

9. En torno a mayo de 1998, el demandante contrató a un contratista, los señores Juan Luis Pérez y Ramón Sarasola, para volver a colocar los cables eléctricos del interruptor de luz del baño en la pared. En torno a marzo de 1999. 10. Debido al problema de fugas de agua, los incidentes de cortocircuitos ocurrían con frecuencia. Toda la familia del demandante salió de vivienda en el período comprendido entre octubre de 2000 y enero de 2001. Durante este periodo de tiempo, el demandante indica Pedro Peña León para llevar a cabo los trabajos de reparación.

10.Las obras incluyen el cambio y volver a conectar todos los interruptores de electricidad a una posición diferente de las paredes, en sustitución de instalaciones eléctricas y cables, en sustitución del suelo de madera y papel tapiz, en sustitución de las baldosas cerámicas que cubren las paredes del cuarto de baño principal y los invitados, y volver a pintar y cambiar la Junta de falso techo y las luminarias en el techo.

11. Toda la familia del demandante se trasladó en torno a finales de enero de 2001 después de la obras de reparación se realizaron. Durante los primeros seis meses después de la familia de la demandante reclamó de nuevo, la situación que hasta entonces parecía estar bien por que no había ningún problema de fugas de agua. Sin embargo, según el demandante, el problema de las fugas de agua volvió a aparecer y el agua empezó a gotear desde el techo del cuarto de baño principal invitado y otra vez después de seis meses. El área de las manchas de agua extendió a las paredes que causaron el desprendimiento de la pintura. El área afectada se extiende a todas las partes del plano incluyendo el baño principal, pasillo, dormitorio principal y el salón.

12. En torno al 8 de enero de 2002 Pedro Peña León volvió a quejarse a la Sociedad Gestora sobre el problema. A principios de abril de 2002, el demandante acordó permitir que el personal de la Sociedad Gestora accediera a la vivienda para inspeccionar la pared exterior de los baños. Después de la inspección que tuvo lugar durante el período de 19 a 24 abril de 2002, aPedro Peña León se le dijo que no había defectos evidentes con la pared externa. Sin embargo, la Sociedad Gestora emitió una nueva capa de impermeabilización en la pared externa.

13. Después de que el trabajo realizado por la Sociedad Gestora, con el problema de las fugas de agua continuó y se extendió hasta los cuartos de baño principales clientes. Pedro Peña León hizo otra denuncia a la Sociedad Gestora, en septiembre de 2002. Desde finales de diciembre de 2002, la vivienda quedó vacante. Según el demandante, esto se debió a que se hizo inhabitable como consecuencia del problema de fugas de agua abundante. El demandante encargó además a sus abogados escribir a la parte demandada quejándose del problema del agua de la fuga en agosto de 2003. Esto condujo a la carta de fecha 30 de agosto de 2003 y la correspondencia sobre esta cuestión.

14. El 18 de febrero de 2004, el demandante inició una acción contra el demandado en el Tribunal de Distrito de conformidad con una orden dictada por el Juzgado.

15. Como se señaló anteriormente, el demandante y su familia se trasladaron desde de su vivienda a finales de diciembre de 2002.
16. Según el demandante, la fuga de agua se originó en la vivienda superior. Además, el demandante se basó también en las causas de la acción de la negligencia y la molestia. El acusado del caso

17. La parte demandada niega la responsabilidad. Dicho breve mente, al acusado se le impuso la carga de la prueba, que recae en el demandante y no la obligación de la parte demandante identificar la fuente o causa del problema de fugas de agua.

18. El acusado insistió en que la vivienda en cuestión estuvo vacante durante largos períodos de tiempo en que las fugas de agua se dice que ha ocurrido. De acuerdo con el acusado (y según lo confirmado por los contratos de arrendamiento por la parte demandada en el juicio), la ocupación de la vivienda fue la siguiente:

Primero.- Abandonando la vivienda: a partir de mayo 22, 1991 hasta mayo 21, 1993.

Segundo.- a partir de septiembre 1, 1993 hasta agosto 31, 1995.

Tercero: a partir de septiembre 1, 1995 a agosto 31, 1996.

Cuarto.- Abandonando la vivienda: a partir de septiembre 1, 1996 hasta agosto 31, 1997.

Quinto: desde 25 marzo 2003 a 31 mayo 2003.

Sexto dejar: a partir de julio 13, 2004 a julio 12, 2006 (pero el inquilino se entregó la tenencia del inmueble en septiembre de 2004)

19. Como se puede ver desde arriba, la vivienda estuvo vacante durante el período comprendido entre septiembre 1, 1997 hasta marzo 24, 2003. Además, quedó vacante una vez más después de diciembre de 2004.

20. Además, el acusado puso de relieve tres otros asuntos. En primer lugar, según la demandada, se llevó a cabo la inspección periódica de sus propiedades incluyendo la vivienda en cuestión y no se notó ningún problema de fugas de agua. En segundo lugar, según la demandada, si las obras de renovación o reparación se realizaron en el apartamento (ya sea por los contratistas contratados por el acusado o por los propios inquilinos), no habría registros que muestran que tales obras se realizaron. En los casos anteriores, obviamente, el acusado tiene antecedentes de arreglar con contratistas y el pago a los contratistas correspondientes. En este último caso, los inquilinos tendrían que buscar la aprobación de la parte demandada antes de comenzar las obras. Sin embargo, el acusado no tiene antecedentes que sugieren que ha habido alguna actualización o reparación importante u obras realizadas ya sea por sí mismo o de sus inquilinos. En tercer lugar, la parte demandada presentó un documento de formulario estándar de los que se utilizan cuando se entregan las llaves en mano de sus inquilinos. El documento contenía varios espacios relacionados con diferentes áreas de manera que los daños podrían ser registrados por el personal del acusado cuando se inspeccionó la vivienda. En este punto la parte demandada trató de hacer lo posible pero, no se dio cuenta de los defectos que pudieron haber causado el problema de las fugas de agua cuando se hizo cargo de llave en mano de sus inquilinos.

21. En un momento dado, el acusado también planteó la defensa de la limitación. Sin embargo, si la versión de la denunciante de los hechos se mantiene, el problema de las fugas de agua es claramente un proceso continuo. Además, los sucesos claves que llevaron a las reivindicaciones se llevó a cabo entre 2002 y 2006 (es decir, los costos de las dos reformas antes mencionadas, así como la pérdida de rentas durante el tiempo que el demandante y su familia se mudó a cabo). Por lo tanto, el acusado finalmente no seguir adelante con la defensa de la limitación. El enfoque

23. Está bien establecido que no existe la presunción de que las fugas de agua fue causada necesariamente por el plano superior. El demandante en un caso de fugas de agua tiene la obligación de establecer carga de la prueba, en un equilibrio de probabilidades, de que la fuente de agua era sin duda de la parte demandada

24. Estos principios jurídicos acertadamente se aplican en el caso de ejemplo, ya que, como se verá más adelante, hay prima facie de diversas fuentes posibles de agua que podrían haber causado el problema de las fugas de agua sufrida por el demandante. En estas circunstancias, yo soy de la opinión de que la doctrina de res ipsa loquitor no se aplica en el presente caso.

25. En consecuencia, la pregunta clave en este caso es si el demandante tuvo éxito en el desempeño de su carga de la prueba. La pregunta es en gran parte un hecho, que mucho se convierte en la prueba aportada por las partes en este juicio. La evidencia de los hechos

26. El demandante presentó declaraciones de los testigos de esta acción. Sin embargo, en el juicio, el abogado de la denunciante informó a este tribunal que el demandante (a pesar de haber hecho una declaración de un testigo) no testificó. Por lo tanto, como se vio después.

27. Por el lado de la parte demandada, también hubo un solo testigo de hechos, es decir, la señora Rodríguez. Ella estaba en el momento de los hechos de Administradora de arrendamiento de la parte demandada, y era la persona responsable de los asuntos de tenencia de la parte demandada.

28. Como se desprende de la discusión que se expone a continuación, no es nuestra intención que la resolución de la disputa en esta acción se convierta en la credibilidad de los testigos de los hechos.

29. Entre la prueba documental aportada en este juicio varios informes de incidencias elaborado por el personal de la Sociedad Gestora. Al comienzo de este juicio, el abogado del acusado trató de oponerse a los informes de este último incidente en la base de que los reportes de incidentes no habían sido enviados a la parte demandada por sus comentarios y que su contenido había sido cambiado al parecer, a petición o instigación de el demandante. (Vea las presentaciones de una página escritas presentadas por el abogado del acusado.) Posteriormente, el abogado del acusado no mantenía su oposición, pero, según tengo entendido, se reservó su posición sobre el peso que debe darse a los informes de incidentes.

30. En mi opinión, aparte de las áreas que no están en disputa, este tribunal no debe dar mucho más (si existe) de peso a los informes de incidentes. No está claro qué miembro del personal o los miembros de la Sociedad Gestora o quiénes fueron el autor (s) de los informes de incidentes. Tampoco está claro si el autor (s) de los Reportes de Incidentes tiene o ha tenido conocimiento personal de los asuntos que allí se indican. Más importante aún, no hubo oportunidad para que las partes (especialmente la parte demandada) para probar la exactitud o veracidad de las prácticas denunciadas en los informes de incidentes.

En cualquier caso, no me parece el contenido de informes de incidentes de gran ayuda en la resolución de las cuestiones últimas de la diferencia en esta acción. En estas circunstancias, no se haría referencia a los informes de incidentes en la discusión que figuran a continuación, aunque he tenido en cuenta su contenido en el curso de los análisis realizados con el fin de determinar la cuestión de la responsabilidad. (1) el escape de agua de lavado salada debido a defectos en los accesorios de tubería de agua al ras de suministro e instalaciones de drenaje; (2) escapan de agua dulce debido a defectos en las tuberías de agua dulce y accesorios; (3) el escape de agua dulce a través de tuberías de drenaje accesorios desgastados; (4) la fuga a largo plazo del agua de lavado salado por parte de las instalaciones de la vivienda afectada.